Investigación
Se recogen fuentes públicas (Catastro, MIVAU, INE, Registradores, Notariado) y señales del mercado de oferta madrileño para el periodo disponible, distinguiendo almendra central, corona metropolitana y sierra.
Metodología y fuentes
Cómo leemos el mercado inmobiliario de Madrid
La metodología existe para que el dato sea comparable, trazable y útil en la región más tensionada de España, donde la almendra central, la corona metropolitana, el eje noroeste y la sierra siguen ciclos muy distintos. No buscamos una cifra espectacular: buscamos una referencia que pueda explicarse, actualizarse y mejorar.
Proceso
De la ingesta al dato publicado
Cada mes integramos nuevas fuentes, normalizamos los datos a una unidad comparable y publicamos el resultado en mercado, municipios y barrios de la región cuando hay muestras suficientes en la capital, el eje noroeste, el sur metropolitano y el corredor del Henares.
Normalización
Los datos se convierten a una unidad comparable: precio por metro cuadrado útil, zona, periodo y tipología (piso, ático, chalet, adosado), aislando obra nueva y producto premium cuando es identificable.
Validación
Se revisan coherencia temporal, saltos raros, nivel de confianza y si un dato debe marcarse como estimado por escasa rotación de oferta en municipios pequeños de la sierra norte o del este de la comunidad.
Publicación
La web actualiza gráficas, rankings regionales, fichas locales (Madrid, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Alcobendas, Getafe, Alcalá de Henares...) y la base del tasador.
Qué publicamos
Datos pensados para comparar y actuar
Las cifras se presentan con contexto porque el mercado inmobiliario madrileño no se entiende solo con una media: hay que separar la almendra central premium, la corona metropolitana, el eje noroeste de alto poder adquisitivo y los mercados del sur y el corredor del Henares.
Precio m² de venta
Media publicada por mercado, municipio o barrio cuando existe muestra suficiente, indicando si la confianza es alta, media o baja.
Precio m² de alquiler
Dato de alquiler por zona cuando la fuente lo permite y el periodo es comparable, con especial atención a un mercado de alquiler de los más tensionados de España.
Evolución temporal
Serie mensual para ver tendencia, ritmo y contexto en una región donde la demanda institucional, la inversión extranjera y la escasez de oferta distorsionan lecturas aisladas.
Segmentos piso/casa
Lecturas por tipología cuando la fuente tiene estabilidad suficiente; si no, se marca como estimación, especialmente en el segmento chalet del eje noroeste y la sierra.
Calidad
Principios para no vender falsa precisión
La lectura de mercado debe ser honesta incluso cuando el dato local no es perfecto, sobre todo en municipios con menos de 50.000 habitantes.
Serie estable
Priorizamos consistencia y continuidad antes que mezclar fuentes incompatibles. Un cambio metodológico siempre va señalizado en la ficha de cada periodo.
Coherencia temporal
Cada dato conserva periodo de referencia para evitar comparar trimestres distintos como si fueran iguales, algo crítico en un mercado que se mueve con rapidez ante cambios de tipos y de oferta.
Contexto editorial
Las variaciones se interpretan con cautela: muestra, almendra/corona, eje noroeste/sur y cambios de mix (entrada de obra nueva premium, grandes desarrollos como Madrid Nuevo Norte) importan.
Estimaciones marcadas
Si un dato se calcula para completar lectura o tasador, queda etiquetado internamente y baja la confianza, evitando que un municipio con 20 operaciones pese como uno con 2.000.
Comparar no es tasar
El directorio responde cuánto cuesta el metro cuadrado en una zona madrileña. El tasador baja esa referencia a una vivienda concreta y aplica ajustes por tipología, superficie, planta, altura, estado, extras (garaje, terraza, trastero), orientación, conexión con Metro y Cercanías y contexto de barrio.
Interpretación
Cómo leer una variación mensual o anual
Una subida o bajada no debe leerse de forma aislada. Puede depender de muestra, cambios en el mix de anuncios, concentración en la almendra central o en la corona, aparición de grandes promociones de obra nueva o entrada de capital institucional y build-to-rent. Por eso la web prioriza tendencia, periodo y confianza sobre cualquier titular.
Fuentes oficiales
De dónde vienen los datos
Combinamos registros oficiales con agregadores del mercado activo madrileño. Cada fuente aporta una dimensión diferente para reconstruir el precio real del metro cuadrado.
Sede Electrónica del Catastro (SEC)
www.sedecatastro.gob.esReferencia para métricas de superficie, antigüedad y tipología constructiva de los más de 3,5 millones de inmuebles de la Comunidad de Madrid.
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU)
www.mivau.gob.esFuente del Índice de Precios de Referencia, estadísticas de valor tasado según la Orden ECO/805/2003 y series históricas regionales.
Instituto Nacional de Estadística (INE)
www.ine.esEstadísticas de compraventas de viviendas y transmisiones de derechos de propiedad por municipios y distritos madrileños.
Colegio de Registradores de la Propiedad de España
www.registradores.orgDatos sobre transacciones reales inscritas y precios medios de cierre, con peso relevante del comprador internacional e institucional en la capital.
Consejo General del Notariado
www.notariado.orgCentro de Información Estadística: precios de venta autorizados en escrituras públicas en tiempo real, fundamental para validar precio efectivo de cierre.
Agregadores del mercado de oferta inmobiliaria
precioviviendamadrid.esAnalizamos de forma agregada los principales escaparates inmobiliarios digitales (Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Tinsa) y portales de oferta privada para capturar el pulso de la demanda y las expectativas de los vendedores en la Comunidad de Madrid.
Rigor estadístico
Cómo calculamos los precios
Nuestra metodología combina el análisis masivo de datos con algoritmos diseñados para el mercado inmobiliario madrileño. No promediamos anuncios: filtramos el ruido del mercado para ofrecer valores cercanos a la realidad transaccional, separando obra nueva, producto premium de la almendra central y vivienda usada de la corona metropolitana.
Análisis con Inteligencia Artificial
Procesamos diariamente miles de puntos de datos provenientes de los principales agregadores de oferta y escaparates inmobiliarios digitales. Nuestra IA identifica duplicados (frecuentes en obra nueva y promociones por intermediación múltiple), detecta anomalías de precio y analiza la brecha entre el "precio de lista" (expectativa) y el "precio de cierre" (realidad notarial).
Verificación con fuentes oficiales
El núcleo de nuestra precisión reside en la integración de datos oficiales del Catastro y del Ministerio de Vivienda. Cruzamos la oferta del mercado con los registros históricos de transacciones reales del INE y del Notariado, lo que nos permite ajustar las valoraciones según la antigüedad, superficie real y tipología de cada inmueble madrileño.
Referencias técnicas
Referencias de esta versión
Las referencias concretas quedan vinculadas a cada ingesta. Cuando la ingesta no expone una URL pública, se muestra el tipo de lectura y el alcance.
Informes públicos de precio de venta
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado en la Comunidad de Madrid.
Informes públicos de alquiler
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado, con segmentación residencial habitual.
Lecturas de segmento piso/casa
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado, incluyendo segmento chalet del eje noroeste y la sierra.
Geocodificación y normalización territorial
Referencia vinculada a la ingesta del periodo publicado y al callejero oficial del INE.
Dudas habituales
Limitaciones y lectura correcta
¿Cada cuánto se actualizan los datos?
La actualización depende de la disponibilidad de las fuentes y de la rutina mensual de ingesta. La página siempre muestra el último periodo publicado para la región y para cada municipio con muestra suficiente.
¿Por qué una variación alta no siempre significa oportunidad?
Puede deberse a cambio de muestra, pocas viviendas publicadas, entrada de obra nueva premium o concentración en un distrito de alto valor como Salamanca o Chamberí. La tendencia completa pesa más que un mes aislado en un mercado tan tensionado.
¿Qué diferencia hay entre comparador y tasador?
El comparador muestra mercado por zona madrileña; el tasador ajusta con calle, número, tipología, superficie, planta, altura, estado, extras (garaje, terraza, trastero), orientación, conexión con Metro y Cercanías y datos concretos del inmueble.
¿Qué pasa si no hay dato local suficiente?
Se usa el mercado regional madrileño como referencia prudente y se reduce la confianza para no mostrar una precisión falsa, especialmente en municipios pequeños de la sierra norte o del este de la comunidad.
Tasador
Baja la metodología a tu vivienda
Compara el mercado madrileño y después usa el tasador para ajustar la zona, los metros, el estado y las características reales del inmueble.