Cuando calculas cuánto necesitas para comprar una vivienda en Madrid, el precio del piso es solo una parte de la ecuación. A esa cifra hay que sumarle los gastos e impuestos de la compraventa, que en conjunto suelen representar entre un 9% y un 11% adicional en vivienda de segunda mano y entre un 12% y un 14% en obra nueva. Sobre una vivienda de 250.000 euros, eso significa entre 22.500 y 35.000 euros extra que conviene tener previstos desde el primer momento, porque son gastos que casi nunca se financian con la hipoteca.
Estos gastos se reparten entre el impuesto (ITP del 6% en Madrid para segunda mano, o IVA del 10% más AJD del 0,75% en obra nueva), la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y, si pides hipoteca, la tasación. Algunos están regulados por arancel estatal y son prácticamente iguales en todas partes; otros varían según el profesional que contrates. Entender qué partida es fija y cuál es negociable te ayuda a presupuestar con realismo y a no llevarte sorpresas en la firma.
En esta guía desglosamos cada partida con cifras reales de 2026, te explicamos quién paga qué tras la Ley de Crédito Inmobiliario, en qué se diferencia comprar usado de comprar obra nueva y lo aplicamos a varios ejemplos concretos en municipios reales de Madrid para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas ahorrar antes de firmar. Con los precios actuales (Madrid capital ronda los 5.984 €/m²), tener clara la factura total es más importante que nunca.
Los impuestos: la partida más grande
El mayor coste de comprar vivienda en Madrid es, con diferencia, el impuesto. Su importe depende de si la vivienda es nueva o usada:
- Vivienda de segunda mano: ITP del 6% sobre el valor de referencia del Catastro o el precio escriturado, el mayor de ambos. Es uno de los tipos de ITP más bajos de España.
- Obra nueva: IVA del 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 0,75% en Madrid, lo que eleva la carga fiscal al 10,75% del precio.
La diferencia entre ambos regímenes es notable y conviene tenerla en cuenta al decidir qué tipo de vivienda comprar. La obra nueva, además de ser más cara fiscalmente, suele tener precios de salida más altos, aunque ofrece ventajas como mejor eficiencia energética y garantías de obra.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar en Madrid?
Para una vivienda usada de 250.000 €, el ITP del 6% son 15.000 €. Para una obra nueva del mismo precio, el IVA del 10% son 25.000 € más 1.875 € de AJD, es decir, 26.875 € en total. Como ves, la obra nueva tiene una carga fiscal claramente superior: casi 12.000 € más sobre el mismo precio. Puedes profundizar en cómo se calcula el ITP, el valor de referencia del Catastro y las bonificaciones disponibles, y estimar el valor de la vivienda con nuestro tasador antes de presupuestar.
¿La base del ITP es el precio o el valor de referencia?
Desde 2022, la base del ITP es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Por eso, antes de presupuestar los impuestos, conviene consultar ese valor de referencia: si es superior al precio que vas a pagar, el ITP se calculará sobre él y tu factura fiscal será mayor de lo esperado.
Notaría: arancel regulado
Los honorarios notariales están regulados por arancel estatal, por lo que todos los notarios cobran lo mismo por el mismo servicio: no es una partida negociable. Para la escritura de compraventa, suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del precio, lo que en una vivienda de 250.000 € supone entre 600 y 1.500 euros aproximadamente. El porcentaje es decreciente: cuanto mayor es el valor, menor proporción representa el arancel.
El notario da fe pública de la operación, verifica la identidad de las partes, comprueba cargas y asegura que la escritura cumple los requisitos legales. Es una garantía jurídica esencial de la compraventa, no un mero trámite, y por eso su coste está protegido por arancel.
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad también está regulado por arancel. El coste ronda entre el 0,1% y el 0,25% del precio: entre 400 y 1.000 euros para una vivienda de 250.000 €. Es un paso imprescindible para que la titularidad quede protegida frente a terceros: hasta que no inscribes, tu derecho de propiedad no goza de la protección registral completa.
¿Es obligatorio inscribir en el Registro?
No es estrictamente obligatorio, pero sí muy recomendable y, en la práctica, imprescindible si compras con hipoteca, porque el banco exige la inscripción para garantizar su préstamo. Sin inscripción registral, tu propiedad queda más expuesta frente a embargos, dobles ventas u otras cargas. El coste es bajo en comparación con la seguridad que aporta.
Gestoría y tasación
La gestoría (opcional, pero habitual si hay hipoteca) se encarga de tramitar impuestos e inscripciones: presenta el modelo 600 del ITP, lleva la escritura al Registro y coordina los pagos. Suele costar entre 300 y 500 euros. Aunque puedes hacer estos trámites por tu cuenta si la operación es sencilla, cuando hay hipoteca el banco suele imponer una gestoría de su confianza.
La tasación, necesaria si pides financiación, ronda los 400 euros de media en 2026 y la encarga el banco a un tasador homologado. Sirve para que la entidad determine el valor de garantía sobre el que concederá el préstamo. La paga el comprador, aunque el banco elige al tasador. Una tasación válida tiene una vigencia limitada, por lo que conviene encargarla cuando la operación esté avanzada.
| Concepto | Coste aproximado (vivienda 250.000 €) | Quién regula |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano, 6%) | 15.000 € | Comunidad de Madrid |
| IVA + AJD (obra nueva) | 26.875 € (10% + 0,75%) | Estatal |
| Notaría | 600 – 1.500 € | Arancel estatal |
| Registro | 400 – 1.000 € | Arancel estatal |
| Gestoría | 300 – 500 € | Libre |
| Tasación | ~400 € | Libre |
Quién paga cada gasto tras la ley hipotecaria
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, en las compras con hipoteca el banco asume la mayoría de los gastos hipotecarios: la notaría de la hipoteca, el registro de la hipoteca, la gestoría asociada al préstamo y el AJD del préstamo. Fue un cambio importante que redujo de forma notable la factura del comprador respecto a la situación anterior.
El comprador, por su parte, paga los gastos de la compraventa en sí: el ITP (o el IVA más AJD en obra nueva), la notaría y el registro de la escritura de compraventa, y la tasación. Es importante distinguir entre los gastos de la compraventa (a cargo del comprador) y los gastos del préstamo hipotecario (a cargo del banco), porque suelen confundirse y llevan a presupuestar mal.
¿Qué gastos paga ahora el banco y cuáles yo?
El banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca. Tú pagas el impuesto de la compraventa (ITP o IVA+AJD), la notaría y el registro de la escritura de compraventa y la tasación. Conocer este reparto evita aceptar cargos que ya no te corresponden.
Ejemplos prácticos de gastos de compra en Madrid
Ejemplo 1 – Piso usado en Alcalá de Henares por 220.000 €. Una compra típica de segunda mano en la corona metropolitana:
- ITP (6%): 13.200 €
- Notaría: ~900 €
- Registro: ~550 €
- Gestoría: ~400 €
- Tasación: ~400 €
- Total gastos: ~15.450 € (en torno al 7% del precio)
En este caso el porcentaje queda por debajo de la horquilla general del 9-11% porque el ITP del 6% madrileño es bajo y el resto de partidas son moderadas. Aun así, hay que tener esos 15.450 € ahorrados aparte del precio y de la entrada.
Ejemplo 2 – Obra nueva en Pozuelo de Alarcón por 450.000 €. Pozuelo de Alarcón, uno de los municipios más caros de la Comunidad con un precio medio en torno a 5.022 €/m², es un destino habitual de obra nueva:
- IVA (10%): 45.000 €
- AJD (0,75%): 3.375 €
- Notaría: ~1.300 €
- Registro: ~800 €
- Gestoría + tasación: ~800 €
- Total gastos: ~51.275 € (en torno al 11,4% del precio)
La obra nueva eleva claramente el porcentaje por el peso del IVA más AJD frente al ITP. Sobre este ejemplo, la carga fiscal por sí sola (48.375 €) ya supone casi el 10,75% del precio.
Ejemplo 3 – Piso usado de 250.000 € con cuentas redondas. Para una vivienda usada de 250.000 €: ITP de 15.000 €, notaría de unos 1.000 €, registro de unos 600 €, gestoría de 400 € y tasación de 400 €, lo que da un total aproximado de 17.400 €, en torno al 7% del precio. Si la vivienda fuera obra nueva del mismo importe, solo el cambio de ITP a IVA+AJD elevaría la factura en casi 12.000 €.
Antes de lanzarte, estima el valor real de la vivienda con el tasador online y compara precios en Pozuelo de Alarcón, en el distrito de Salamanca (el más caro de la capital, con 10.099 €/m²) y en otros municipios de Madrid para ajustar tu presupuesto a la zona.
Cómo planificar el ahorro antes de comprar
La regla práctica es sencilla: además de la entrada (que suele rondar el 20% del precio, ya que los bancos financian en torno al 80% del valor de tasación o compra), debes tener ahorrados los gastos de compraventa. Es decir, para una vivienda de 250.000 € de segunda mano necesitarías aproximadamente 50.000 € de entrada más unos 17.400 € de gastos, en total cerca de 67.400 € de ahorro previo.
Estos gastos no suelen poder financiarse con la hipoteca, que se calcula sobre el valor de la vivienda. Por eso es habitual que el cuello de botella de una compra no sea la cuota mensual, sino el ahorro inicial necesario. Anticipar con realismo estas cifras evita firmar arras y luego no llegar a la entrada más los gastos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra en Madrid
¿Qué porcentaje extra hay que sumar al precio de la vivienda?
Entre el 9% y el 11% en segunda mano y entre el 12% y el 14% en obra nueva, sumando impuestos y gastos de gestión. En operaciones de segunda mano con ITP del 6% y partidas moderadas, el total puede quedar algo por debajo, en torno al 7-9%.
¿Los gastos de notaría son negociables?
No. Están fijados por arancel estatal y son iguales en todas las notarías para el mismo servicio. Lo mismo ocurre con el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga la tasación, el banco o yo?
La tasación la paga el comprador, ya que es un requisito para que el banco le conceda la hipoteca, aunque es el banco quien elige al tasador homologado. Ronda los 400 € de media en 2026.
¿Puedo financiar los gastos con la hipoteca?
Habitualmente los bancos financian un porcentaje del valor de tasación o compra (en torno al 80%), por lo que conviene tener ahorrados los gastos y la entrada por separado. Financiar los gastos no es lo común.
¿La obra nueva sale más cara en impuestos que la usada?
Sí. El IVA del 10% más AJD del 0,75% (10,75% en total) supera al ITP del 6% de la vivienda de segunda mano en Madrid. Sobre 250.000 €, la diferencia ronda los 12.000 €.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde 2019?
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario. El comprador paga los gastos de la escritura de compraventa y la tasación.
Conclusión
Comprar vivienda en Madrid exige presupuestar bastante más que el precio del piso. Entre el ITP (o el IVA más AJD en obra nueva), la notaría, el registro, la gestoría y la tasación, debes prever entre un 9% y un 14% adicional según el tipo de vivienda, aunque en muchas compras de segunda mano con el ITP del 6% el total queda más cerca del 7-9%. Conocer qué partidas son fijas (notaría y registro, por arancel), cuáles son negociables (gestoría) y cuáles paga ahora el banco (los gastos del préstamo, desde 2019) te permite planificar con margen y negociar mejor.
Planificar estos gastos desde el inicio evita sustos en la firma y te da seguridad para cerrar la operación. Empieza por conocer el valor real de la vivienda con nuestro tasador gratuito, revisa nuestra metodología de valoración y compara zonas y precios en los datos por municipios para ajustar tu presupuesto al mercado madrileño actual.
