Comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid implica abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que grava la compraventa entre particulares. La buena noticia para el comprador madrileño es que la Comunidad de Madrid aplica un tipo general del 6%, uno de los más bajos de toda España, frente al 7%, 9%, 10% o incluso 13% por tramos que se paga en otras autonomías. Esa diferencia, sobre una vivienda media, puede suponer un ahorro de varios miles de euros respecto a comprar el mismo piso en otra comunidad.
Pero el ITP no es un porcentaje plano que se aplica sin más. La base sobre la que se calcula ya no es libremente el precio de escritura, sino el valor de referencia del Catastro cuando este es superior. Comprender bien este punto es esencial: muchos compradores descubren al liquidar que Hacienda no calcula el impuesto sobre lo que han pagado realmente, sino sobre una cifra administrativa que puede ser más alta. Además existen tipos reducidos y bonificaciones para familias numerosas, jóvenes y operaciones por debajo de 250.000 euros que pueden rebajar la factura de forma notable.
En esta guía repasamos cómo funciona el impuesto en 2026, cómo se rellena el modelo 600, qué reducciones existen y cómo afecta el valor de referencia a tu factura final, con ejemplos numéricos sobre precios reales del mercado madrileño para que llegues a la liquidación sin sorpresas.
Qué es el ITP y cuándo se paga en Madrid
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas que grava la transmisión onerosa de bienes entre particulares. En el ámbito inmobiliario, se aplica a la compra de vivienda de segunda mano: si compras un piso usado a otro particular, pagas ITP; si compras obra nueva directamente al promotor, en cambio, pagas IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD del 0,75% en Madrid). Esta distinción es fundamental, porque determina la carga fiscal total de tu operación y, en muchos casos, decanta la decisión entre comprar una vivienda usada o una de nueva construcción.
El comprador es siempre el sujeto pasivo: es quien debe liquidar y pagar el impuesto. El plazo para hacerlo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. Este plazo es importante porque su incumplimiento genera recargos automáticos y, además, el Registro de la Propiedad no inscribirá la vivienda a tu nombre mientras no acredites el pago. Por eso, planificar la liquidación del ITP es uno de los primeros pasos que debes dar tras firmar las escrituras, no algo que puedas dejar para más adelante.
Conviene tener presente que el ITP convive con otros impuestos y gastos. No es lo único que pagarás al comprar: a él se suman la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y, si solicitas financiación, la tasación. Por eso, al calcular el presupuesto total de compra, el ITP del 6% es la partida fiscal más relevante, pero no la única. En Madrid, gracias a este tipo reducido, la factura fiscal de comprar una vivienda usada es notablemente más ligera que en buena parte de España, lo que históricamente ha sido un argumento de peso para la demanda inmobiliaria en la región.
¿Cuál es el tipo de ITP en Madrid en 2026?
El tipo general es del 6% sobre la base imponible. Este tipo se mantiene estable y es uno de los más competitivos de España. A modo de comparación, comunidades como Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia aplican tipos generales del 9%, 10% o superiores. Solo el País Vasco, con un 4% general para inmuebles, se sitúa por debajo de Madrid.
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| País Vasco | 4% (general inmuebles) |
| Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% |
| Galicia | 9% (general) |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Cataluña | 10% – 13% (por tramos) |
La lectura es clara: sobre una vivienda de 250.000 €, la diferencia entre el 6% madrileño y el 10% valenciano es de 10.000 € de impuesto. Por eso la fiscalidad de la transmisión pesa tanto en la decisión de compra.
La base imponible: el valor de referencia del Catastro
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP no es libremente el precio escriturado, sino el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia del Catastro. Este valor de referencia lo fija anualmente la Dirección General del Catastro a partir de los precios de compraventas reales comunicadas por los notarios en cada zona. Es, por tanto, un valor administrativo que pretende reflejar el mercado, pero que no siempre coincide con el precio real al que cierras la operación.
En la práctica, esto significa que aunque compres por debajo del valor de referencia, Hacienda te liquidará el impuesto sobre ese valor de referencia. El Tribunal Constitucional avaló definitivamente esta fórmula en 2026, despejando las dudas jurídicas que la rodeaban. Por eso es imprescindible consultar el valor de referencia de tu inmueble en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar, para evitar sorpresas a la hora de liquidar.
¿Y si el valor de referencia es superior al precio real de mercado? Puede ocurrir, sobre todo en pisos que necesitan reforma o en zonas con mercados poco homogéneos. En ese caso, puedes liquidar el ITP sobre el valor de referencia y, posteriormente, impugnarlo aportando una tasación pericial que acredite que el valor de mercado real es inferior. También puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación. Es un trámite que conviene valorar con un asesor, porque exige prueba pericial sólida.
¿Cómo sé el valor de referencia de mi vivienda?
Accede a la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital, Cl@ve o el número de referencia catastral del inmueble. El sistema te devuelve el valor de referencia vigente para el año en curso. Es un dato gratuito y fundamental para calcular tu ITP con precisión. Si quieres una estimación previa del valor de mercado de la vivienda y compararla con el valor de referencia, puedes usar nuestro tasador online gratuito, que te orienta sobre el precio razonable de la zona.
¿Qué pasa si el precio de compra es muy inferior al valor de referencia?
Aunque hayas negociado un precio ventajoso, Hacienda usará el valor de referencia como base mínima. Esto puede penalizar las buenas compras: pagas el 6% sobre una cifra superior a la que has desembolsado. Por eso conviene comprobarlo antes de cerrar el precio, ya que el impuesto adicional puede alterar el cálculo de rentabilidad de la operación.
Tipos reducidos y bonificaciones en Madrid
La Comunidad de Madrid mantiene varias reducciones que conviene conocer, porque pueden suponer un ahorro significativo:
- Familias numerosas: tipo reducido del 4% cuando la vivienda adquirida vaya a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa y se cumplan los requisitos legales. La rebaja del 6% al 4% supone un tercio menos de impuesto.
- Bonificación del 10% de la cuota: para adquisiciones de vivienda habitual con un valor igual o inferior a 250.000 euros, vigente desde el 1 de enero de 2019. Es una bonificación sobre la cuota tributaria, no sobre la base, lo que conviene tener claro al hacer los cálculos.
- Jóvenes y primera vivienda: existen condiciones favorables para la adquisición de la primera vivienda habitual por jóvenes, vinculadas a límites de superficie y precio. Conviene confirmar los requisitos vigentes en la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid antes de liquidar.
Es importante distinguir entre una reducción del tipo (como el 4% de familias numerosas, que se aplica sobre la base) y una bonificación de la cuota (como el 10%, que se descuenta del impuesto ya calculado). Confundirlas lleva a errores de presupuesto. En el siguiente bloque de ejemplos verás exactamente cómo se aplica cada una.
¿La bonificación del 10% se aplica sobre el precio o sobre el impuesto?
Sobre el impuesto ya calculado (la cuota). Es decir, primero calculas el 6% sobre la base imponible y, una vez obtenida la cuota, le restas el 10%. No es una rebaja del precio de la vivienda ni del tipo aplicable.
El modelo 600: cómo se liquida
La liquidación del ITP se realiza mediante el modelo 600 de la Comunidad de Madrid. Puedes presentarlo de forma telemática a través del portal de la Agencia Tributaria madrileña o presencialmente. Necesitarás la escritura de compraventa, el NIF de comprador y vendedor, los datos catastrales del inmueble y el justificante de pago. En la práctica, la gestoría suele encargarse de este trámite cuando hay hipoteca de por medio, pero puedes hacerlo tú mismo si la operación es sencilla.
El proceso consiste en cumplimentar el modelo, calcular la base imponible (recordando la regla del valor de referencia), aplicar el tipo y las bonificaciones que correspondan, pagar y presentar el justificante con la copia de la escritura. Una vez liquidado, ya puedes inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si no pago el ITP a tiempo?
Si superas el plazo de 30 días hábiles sin liquidar, Hacienda aplicará recargos por presentación extemporánea (entre el 1% y el 15% según el retraso) e intereses de demora. Además, el Registro de la Propiedad no inscribirá la vivienda a tu nombre hasta que acredites el pago del impuesto. Por eso es un paso imprescindible dentro de los trámites de compraventa, y conviene no apurar el plazo: cuanto antes liquides, antes queda inscrita la titularidad y protegido tu derecho frente a terceros.
Ejemplos prácticos de cálculo del ITP en Madrid
Ejemplo 1 – Piso usado en Móstoles. Compras un piso de segunda mano por 200.000 euros en un municipio del sur metropolitano que ha experimentado fuertes subidas de precio (Móstoles ha crecido un 23,4% interanual). El valor de referencia del Catastro es de 195.000 euros, inferior al precio. Por tanto, la base imponible es el precio escriturado (200.000 €):
- ITP general: 200.000 € × 6% = 12.000 €
- Si es vivienda habitual y aplica la bonificación del 10% de la cuota: 12.000 € − 1.200 € = 10.800 €
En este caso, como el valor declarado supera al valor de referencia, manda el precio. Y como la vivienda es habitual y no supera los 250.000 €, el comprador se ahorra 1.200 € gracias a la bonificación. El ahorro es real y conviene reclamarlo en el modelo 600.
Ejemplo 2 – Vivienda en el distrito de Salamanca. Compras un piso por 600.000 euros en el distrito de Salamanca, una de las zonas más caras de Madrid, con un precio medio de 10.099 €/m². El valor de referencia es de 580.000 €. La base imponible es el precio (600.000 €), por ser superior:
- ITP general: 600.000 € × 6% = 36.000 €
- No aplica la bonificación del 10% por superar el límite de 250.000 €.
Ejemplo 3 – Familia numerosa en Getafe. Una familia numerosa compra su vivienda habitual por 300.000 € en Getafe (municipio con una subida interanual del 18,1%). El valor de referencia coincide con el precio. Al cumplir los requisitos, aplica el tipo reducido del 4%:
- ITP reducido: 300.000 € × 4% = 12.000 €
- Frente al tipo general del 6% (18.000 €), el ahorro es de 6.000 €.
Como ves, en Madrid el ITP supone un coste relevante pero menor que en la mayoría de comunidades, y las reducciones por situación familiar o por valor de la vivienda pueden rebajarlo aún más. Para comparar precios por zonas y planificar tu compra, consulta nuestros datos por municipios, donde verás cómo varía el precio entre el centro de Madrid y la corona metropolitana.
Preguntas frecuentes sobre el ITP en Madrid
¿El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor catastral?
Sobre el mayor de dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Desde 2022 el valor de referencia actúa como base mínima, de modo que aunque compres más barato, tributarás al menos sobre ese valor de referencia.
¿Puedo deducir el ITP en la declaración de la renta?
No directamente. El ITP no es deducible en el IRPF, pero forma parte del valor de adquisición a efectos de calcular la futura ganancia patrimonial cuando vendas la vivienda. Conserva siempre el justificante, porque reducirá tu ganancia tributable en una venta posterior.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El comprador. Es el sujeto pasivo del impuesto y quien debe presentar el modelo 600 y abonarlo en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Hay ITP en la compra de obra nueva?
No. La obra nueva tributa por IVA (10%) más AJD (0,75% en Madrid), no por ITP. El ITP se reserva para la vivienda de segunda mano entre particulares. La carga fiscal de la obra nueva es, por tanto, superior.
¿Cómo se aplica el tipo reducido para familias numerosas?
Debes acreditar la condición de familia numerosa y que la vivienda será la habitual. El tipo baja del 6% al 4%, lo que sobre una vivienda de 300.000 € supone un ahorro de 6.000 €. Es una de las reducciones más potentes del ITP madrileño.
Conclusión
El ITP del 6% convierte a Madrid en una de las comunidades más atractivas fiscalmente para comprar vivienda de segunda mano, solo por detrás del País Vasco. Aun así, la clave está en calcular bien la base imponible (recuerda siempre el valor de referencia del Catastro como base mínima desde 2022) y en comprobar si encajas en alguna de las bonificaciones disponibles, como el 4% de familias numerosas o la bonificación del 10% de la cuota para viviendas habituales de hasta 250.000 €.
Antes de firmar, verifica siempre el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro, planifica los 30 días hábiles de plazo para evitar recargos y, si tu caso es complejo o el valor de referencia parece desproporcionado, consulta con un asesor. Para empezar a presupuestar con datos realistas, calcula el valor estimado de tu vivienda con nuestro tasador gratuito y compara precios en los distintos municipios de Madrid.
